2014年末，一(yi)直處于頹勢的房地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)出現(xian)了(le)一(yi)陣躁動：CREIS中指最新數據顯示，2014年12月主要城市(shi)成交面(mian)積(ji)迎來新高，環比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)21.22%，同比(bi)(bi)2013年也增(zeng)長(chang)9.79%。這(zhe)一(yi)爆(bao)發(fa)性增(zeng)長(chang)，被(bei)外界認為(wei)本(ben)輪房地產(chan)(chan)行(xing)業調整筑(zhu)底結束。但也有業內人士指出，此次上升只(zhi)是(shi)因部分特殊原因造成，并(bing)不能看做完成筑(zhu)底。

不管(guan)筑底是否完成，2015年(nian)將(jiang)(jiang)在(zai)2014年(nian)樓市(shi)大轉(zhuan)折之(zhi)后，進入一個相對平靜(jing)的(de)新常(chang)態，在(zai)這種新常(chang)態之(zhi)下，行政(zheng)性管(guan)制(zhi)政(zheng)策(ce)將(jiang)(jiang)全(quan)面(mian)退出、地(di)方救市(shi)政(zheng)策(ce)也將(jiang)(jiang)續演(yan)松綁的(de)故事，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企業的(de)去庫存和(he)跨界轉(zhuan)型將(jiang)(jiang)貫穿這一年(nian)，市(shi)場也將(jiang)(jiang)在(zai)全(quan)面(mian)分化中(zhong)進入中(zhong)速增長。同時，二(er)三線城市(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場風險將(jiang)(jiang)明顯上升。

政策恢復常態忙松綁

2014年(nian)，房地產(chan)(chan)政(zheng)策(ce)一改過去(qu)限購(gou)、限貸、限價等(deng)全面(mian)束縛，回(hui)歸市場(chang)主導常(chang)態。截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞(ya)5個城(cheng)市仍存(cun)限購(gou)政(zheng)策(ce)外，其余全面(mian)解除。值(zhi)得注意的(de)是，去(qu)年(nian)年(nian)底召開(kai)的(de)全國住房和城(cheng)鄉建設系(xi)統工(gong)作會更(geng)加確(que)定了(le)政(zheng)策(ce)“空(kong)擋(dang)”，首次在2015年(nian)重點(dian)工(gong)作中，也(ye)是8年(nian)來首次未提“房地產(chan)(chan)調(diao)控(kong)”、“限購(gou)”兩個牽動(dong)行業命運的(de)關鍵詞，意味著(zhu)2015年(nian)中央(yang)層(ceng)面(mian)不會對樓市進行大力度調(diao)控(kong)。

但(dan)值(zhi)得注意(yi)的(de)(de)是，“空(kong)擋”不意(yi)味著(zhu)(zhu)政(zheng)策缺失(shi)。在為避(bi)免(mian)房地產硬著(zhu)(zhu)陸(lu)的(de)(de)背景下，地方政(zheng)府將加速(su)推出更多(duo)的(de)(de)救(jiu)市政(zheng)策。

中國社科(ke)院(yuan)財經(jing)戰略研究院(yuan)城市(shi)與競爭力(li)研究中心主任倪鵬飛表示(shi)，“一、二(er)線(xian)城市(shi)房(fang)(fang)價(jia)的繼(ji)續下滑將是大概率事件。隨(sui)著房(fang)(fang)地產市(shi)場不景(jing)氣及(ji)調控政策(ce)的主方向向支持住房(fang)(fang)消(xiao)費轉變，仍在堅守限購的五個城市(shi)有(you)望(wang)(wang)全面放開。中央和地方也(ye)有(you)望(wang)(wang)繼(ji)續推出救市(shi)政策(ce)。”

的(de)(de)確，在2014最后一天，北京就發布(bu)從2015年1月1日起，北京住(zhu)(zhu)房公積金(jin)實行新(xin)政(zheng)(zheng)，購買政(zheng)(zheng)策性住(zhu)(zhu)房或套(tao)型建筑面積在90平方米(mi)(含(han))以(yi)下(xia)的(de)(de)首套(tao)自住(zhu)(zhu)住(zhu)(zhu)房，貸(dai)款最高(gao)額度上(shang)調至120萬(wan)元(yuan)。這意味著，基(ji)準(zhun)利率下(xia)，與商貸(dai)相比(bi)，公積金(jin)貸(dai)款120萬(wan)30年總共可少繳(jiao)利息三十余萬(wan)。

業內人士認(ren)為，這是一線(xian)城市首(shou)個明顯(xian)救(jiu)市政策(ce)(ce)，也更為一線(xian)松綁行政性(xing)限制(zhi)政策(ce)(ce)開(kai)了口子。

事實(shi)上，中(zhong)央在市場繼(ji)續下(xia)(xia)(xia)(xia)探的背景(jing)下(xia)(xia)(xia)(xia)，早已開始有了動作。2014年9月(yue)(yue)30日(ri)(ri)央行(xing)發(fa)(fa)布(bu)《關于進一步做好住房(fang)(fang)(fang)金(jin)(jin)融(rong)服務工(gong)作的通知(zhi)》，扶植購(gou)房(fang)(fang)(fang)剛性(xing)需(xu)求(qiu)，首套認(ren)(ren)定實(shi)行(xing)“認(ren)(ren)貸(dai)不(bu)認(ren)(ren)房(fang)(fang)(fang)”，不(bu)再以家(jia)庭(ting)擁有的房(fang)(fang)(fang)屋數量(liang)來認(ren)(ren)定，二套房(fang)(fang)(fang)購(gou)買家(jia)庭(ting)只要(yao)(yao)還清(qing)首套貸(dai)款(kuan)，再次(ci)貸(dai)款(kuan)也將按(an)照首套房(fang)(fang)(fang)。10月(yue)(yue)9月(yue)(yue)，住建部(bu)(bu)、財政部(bu)(bu)、央行(xing)三部(bu)(bu)委(wei)聯合下(xia)(xia)(xia)(xia)發(fa)(fa)的《關于發(fa)(fa)展住房(fang)(fang)(fang)公(gong)(gong)積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)個人(ren)(ren)住房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)業務的通知(zhi)》，要(yao)(yao)求(qiu)各地放松(song)公(gong)(gong)積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)貸(dai)款(kuan)條件(jian)，今(jin)后(hou)職(zhi)工(gong)連續繳存(cun)6個月(yue)(yue)即可申請公(gong)(gong)積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)貸(dai)款(kuan)，公(gong)(gong)積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)將實(shi)現異地互(hu)認(ren)(ren)。2014年10月(yue)(yue)29日(ri)(ri)國務院(yuan)再次(ci)強調(diao)(diao)(diao)促進住房(fang)(fang)(fang)消費(fei)，放松(song)公(gong)(gong)積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)支付(fu)房(fang)(fang)(fang)租條件(jian)。11月(yue)(yue)21日(ri)(ri)，中(zhong)國人(ren)(ren)民(min)銀(yin)行(xing)宣布(bu)，自(zi)22日(ri)(ri)起，下(xia)(xia)(xia)(xia)調(diao)(diao)(diao)金(jin)(jin)融(rong)機構(gou)(gou)人(ren)(ren)民(min)幣貸(dai)款(kuan)和存(cun)款(kuan)基(ji)準(zhun)利率。金(jin)(jin)融(rong)機構(gou)(gou)人(ren)(ren)民(min)幣貸(dai)款(kuan)和存(cun)款(kuan)基(ji)準(zhun)利率下(xia)(xia)(xia)(xia)調(diao)(diao)(diao)0.4個百分點至5.6%，一年期(qi)存(cun)款(kuan)基(ji)準(zhun)利率下(xia)(xia)(xia)(xia)調(diao)(diao)(diao)0.25個百分點至2.75%。

與此同時，地方(fang)也(ye)采用補貼、減(jian)稅、落戶等政策救市。

原華遠地(di)(di)(di)產(chan)任(ren)志強[微博]認為(wei)，地(di)(di)(di)方政府(fu)財政在短時間內(nei)難(nan)以擺(bai)脫對(dui)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)的依賴(lai)，降息、降準等(deng)金融政策再次放松指日可待。例如，鋼鐵、水泥(ni)、玻璃等(deng)是房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)上游，家(jia)電(dian)、家(jia)裝、建材等(deng)是房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)下游，相(xiang)關(guan)40個行業(ye)中(zhong)(zhong)在房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)下滑中(zhong)(zhong)都(dou)處于下滑趨勢。“投(tou)資在GDP之中(zhong)(zhong)所占的比重仍然是最大(da)的，大(da)概占到48%，但房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)的下滑，大(da)約影(ying)響了GDP至(zhi)少0.3個百分點。”

房企抓緊去庫存轉型求生機

CRIC研究中(zhong)心最(zui)新數據顯示，截至(zhi)三季度末，A股139家房(fang)企(qi)存貨(huo)達2.23萬億元(yuan)，環(huan)比(bi)上升5%。其(qi)中(zhong)，4家大房(fang)企(qi)存貨(huo)環(huan)比(bi)微(wei)增3%；15家中(zhong)型房(fang)企(qi)存貨(huo)較年初上升了25%；120家小房(fang)企(qi)增幅(fu)居中(zhong)。部分庫存消化周期超(chao)18個月、同(tong)比(bi)漲(zhang)幅(fu)超(chao)1倍的房(fang)企(qi)包括(kuo)：大名城(cheng)漲(zhang)128%至(zhi)26.36個月，蘇寧環(huan)球漲(zhang)154%至(zhi)22.57個月，深振業同(tong)比(bi)增長135%至(zhi)18.53個月。

與此同時(shi)，中金公司近期研究報告顯(xian)示，目前很多房企的(de)土地儲備規模較大。例如，萬科的(de)土地儲備規模為10000萬平方(fang)米，保利為7660萬平方(fang)米，恒大為15100萬平方(fang)米。

住房城鄉建設部政策研(yan)究中心(xin)主任秦虹認為，目前房產預售(shou)的(de)面積(ji)占(zhan)施(shi)工(gong)面積(ji)的(de)比例是(shi)近(jin)幾年最低的(de)水(shui)平，不(bu)到10%。最高(gao)點的(de)時候，大體(ti)預售(shou)和銷售(shou)的(de)房屋(wu)(wu)的(de)比例是(shi)16%，說明在建房屋(wu)(wu)中90%未賣出去。